티스토리 뷰
목차
주택연금은 만 55세 이상의 고령자가 자신이 거주하는 주택을 담보로 금융기관으로부터 매월 일정 금액의 연금을 지급받는 제도입니다. 한국에서는 한국주택금융공사(HF)가 운영하며 ‘역모기지론’이라는 개념으로도 불립니다. 이 제도는 집을 소유하고 있으나 현금 자산이 부족한 고령층에게 매우 유용한 노후 재정 수단으로, 집을 처분하지 않고도 주택연금 수령금액을 통해 안정적인 생활비를 마련할 수 있도록 도와줍니다. 신청 자격은 본인 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 하며, 주택의 시가가 12억 원 이하(2025년 기준)여야 합니다. 또한 실제로 거주 중인 주택이어야 하며, 금융기관의 심사를 통해 주택의 가치가 평가됩니다. 연금은 매달 정해진 금액이 지급되니다. 주택의 감정가, 신청인의 연령, 선택한 연금 수령 방식에 따라 주택연금 수령금액은 달라집니다.
연금 수령 기간 동안에는 주택에 계속 거주할 수 있고, 사망하거나 계약이 종료되면 해당 주택은 매각되어 대출금이 상환되며, 남는 금액이 있다면 상속인에게 반환됩니다. 반대로, 주택 가치가 대출금보다 낮아지더라도 상속인이 부족분을 추가로 부담할 의무는 없습니다. 이러한 구조의 주택연금 수령금액은 고령자의 주거 안정성과 재정적 안정을 동시에 보장합니다.
주택가격의 경우 주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
주택연금의 장점
- 평생거주, 평생지급 : 평생 가입자 및 배우자에게 거주를 보장하면서 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액 지급을 보장하고 있습니다.
- 국가의 보증 : 국가가 연금지급을 보증하기 때문에 연금지급 중단에 대한 위험이 없으니 안심하셔도 됩니다.
- 합리적인 상속 : 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 주택연금 수령금액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
주택연금 지급방식
주택연금의 지급 유형은 가입자의 재무 상황, 기대 수명, 생활 패턴에 따라 선택할 수 있도록 다양하게 제공됩니다. 대표적인 지급 방식은 다음과 같습니다.
- 종신지급방식 : 가입자가 평생 동안 매달 일정 금액을 받는 방식으로 가장 안정적이고 대표적인 주택연금 지급방식입니다.
수령자는 사망할 때까지 연금을 계속 받을 수 있으며 배우자 승계도 가능합니다.
가입자 사망 후에도 배우자가 계속 연금을 받을 수 있어 안정적인 노후 생활비가 필요한 분에게 적합한 지급방식이라 할 수 있습니다. - 확정기간혼합방식 : 10년, 15년, 20년 등 정해진 기간 동안만 연금을 지급받는 방식으로 기간 동안 사망하더라도 남은 기간에 상속인에게 지급이 계속됩니다. 인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간*동안만 매월 연금형태로 지급받는 방식인데요.
종신형보다 월 수령액이 더 높을 수 있다는 장점이 있지만 일정 기간 동안만 생활비를 받을 수 있으니 유의하셔서 선택하시길 바랍니다. - 확정기간방식 : 가입 시 정한 확정 기간 동안만 매달 연금을 지급받는 방식으로 10년, 15년, 20년 등 선택이 가능합니다.
- 대출상환방식 : 본인 또는 배우자가 담보주택을 담보로 대출받은 금액 또는 폐업예정 소상공인인 본인 또는 배우자가 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 지급받고, 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식인데요. 과거에 받은 주택담보대출을 상환하기 위해 일부 금액을 선지급받고, 나머지는 매달 연금처럼 받는 방식이라고 보시면 됩니다.
주택연금 지급유형
- 정액형 : 월지급금을 일정한 금액으로 고정하는 방식(집값이 하락해도 월지급금의 변화가 없음)
*확정기간혼합방식, 대출상환(우대)방식, 우대지급(혼합)방식은 정액형만 선택 가능 - 초기증액형 : 초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식
- 정기증가형 : 최초 월지급금은 정액형보다 적게 받지만 월지급금이 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식
주택연금 수령금액 계산하기
한국주택금융공사 홈페이지에서 (https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do) 예상연금조회가 가능합니다.
주택연금 수령금액은 다음 5가지 요소에 따라 달라집니다.
1) 주택 시가 (공시가격 또는 감정가액) : 예: 3억 원, 5억 원, 9억 원 등 시가가 높을수록 연금액도 많아짐
2) 가입자의 나이 (또는 부부 중 연소자 기준) : 나이가 많을수록 월 수령금액이 높아짐 (기대수명이 짧아지기 때문)
3) 지급방식 (종신형, 확정형 등) : 종신형은 평생 지급되므로 월 수령액이 낮고 확정형은 기간 한정이므로 월 수령액이 높음
4) 일시인출 여부 : 한 번에 일부 금액을 인출하면 월 수령금은 줄어듦
5) 연금 개시 시점 : 바로 시작하거나 유예기간을 두고 나중에 받을 수도 있음
한국주택금융공사 기준을 참고로 대략적인 예시를 들어보겠습니다.
[예시1] 월 주택연금 수령금액 약 88만원~95만원 예상
- 가입자 나이: 만 70세
- 주택 시가: 4억 원
- 지급방식: 종신형
- 일시인출 없음
[예시2] 월 주택연금 수령금액 약 120만원~135만원 예상
- 가입자 나이: 만 75세
- 주택 시가: 5억 원
- 지급방식: 확정형(20년)
- 일시인출 없음
주택연금 수령금액 신청하기
1단계: 자격 확인
- 나이: 만 55세 이상 (배우자 중 한 명만 해당해도 가능)
- 주택 시가: 공시가 기준 12억 원 이하 (단독주택, 아파트, 연립주택 가능)
- 실거주 요건: 신청 주택에 실제 거주 중이어야 함
- 부부 모두 무주택자일 필요는 없음
2단계: 상담 신청 및 방문 또는 온라인 상담 및 신청 가능
- 전화상담 예약: ☎ 1688-8114
- 방문 상담: HF 지역지사 또는 금융기관과 연계된 창구에서 상담 가능
- 필수 서류: 신분증, 가족관계증명서, 주민등록등본, 등기부등본, 재산세 과세증명서, 배우자 동의서 등
3단계: 주택 평가 및 심사
- HF에서 감정평가사 파견 → 주택의 시가 산정
- 소유권, 설정된 담보 여부 등 법률적 검토 진행
4단계: 계약 체결 및 설정 등기
- HF와 정식 주택연금 계약 체결
- 주택에 근저당권 설정 (담보로 잡힘)
- 공증 및 등기 절차 완료
5단계 : 주택연금 수령금액 지급 개시
- 매달 정해진 날짜에 주택연금 수령금액 지급
- 지급방식 및 수령 계좌는 계약 시 선택
- 일시인출이 있을 경우, 초기금은 계약 후 바로 지급됨
